+7 (812) 718-69-69
круглосуточно,
без перерыва, без выходных
Переуступка: что это, зачем и как происходит?
24 Ноября 2017

Пока новостройка не построена и не сдана, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ). Эти договоры являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру после сдачи дома, и фактически закрепляют это право. Передача этого права другому лицу и называется переуступкой. То есть, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

 Сделка также называется цессией. Покупая квартиру по договору цессии (переуступке прав) покупатель фактически заменяет продавца в договоре долевого участия в строительстве. При этом у него появляются соответствующие права и обязанности. Договор работает на основании того же ФЗ «Об участии в долевом строительстве». После оформления договора все спорные моменты цессионарий (покупатель) будет решать с застройщиком.
Виды переуступки - Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Продавец (цедент) имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно - Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства. Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров и на то есть свои причины. 
Оформление Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца. 

Продавцу необходимо:
- Оповестить о своем намерении строительную компанию.  -Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут оплату).  -Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей. -Получить выписку из ЕГРП. -Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости. -Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности. От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора. Если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства. В случае использования продавцом для оплаты основного договора ДДУ средств материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), дети тоже должны присутствовать в самом ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже. Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется. Договор переуступки права собственности Сам договор переуступки права собственности от продавца к покупателю должен включать в себя приложение документа, по которому у продавца возникло право, которое теперь переходит к покупателю (ДДУ), а также сумму сделки и порядок расчета. Обязательно наличие согласия застройщика на эту переуступку и полная информация об объекте. Оформление договора переуступки возможно только до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Возможные риски Основной риск, который может нести в себе договор переуступки – это признание его недействительным. Причины для этого могут быть разными, однако вне зависимости от их характера защита и покупателя и продавца одна – указывать реальную цену, которая была заплачена. В ином случае при спорных моментах вернуть свои деньги в полном объеме не получится.
Чтобы избежать «двойной» продажи, когда одна квартира продается двум и более лицам по инвестиционным соглашениям или по предварительным договорам купли-продажи, следует пользоваться переуступкой прав только по договору долевого участия с регистрацией, ведь только по ним ведется государственный реестр и учет. То есть, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре. Это обеспечивает безопасность для покупателя. В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки. Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры через ипотеку. Риски, которые несут в себе сделки по переуступке, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры по переуступке права, кроме продавца необходимо внимательно проверять и самого застройщика. Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.
Налоги Согласно налоговому кодексу РФ любой доход, полученный гражданином России должен облагаться налогом. В том числе и если он получен от продажи квартиры по договору переуступки. Налоговая база может быть уменьшена на величину произведенных расходов. Фактически налог необходимо заплатить лишь с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки «долевки» у застройщика. Пример: квартира, купленная у застройщика за 2 000 000 рублей, через год была продана по договору переуступки за 2 200 000 рублей. Налогом 13% облагаются 200 000 рублей, то есть, налоговый вычет равен 26 000 рублей. Если суммы покупки и продажи совпалают, то налог равен нулю. Однако, независимо от суммы налога, необходимо подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе вам могут прислать уведомление на всю сумму продажи или оштрафовать за отсутствие декларации.
Выгода Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья. Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ грозит штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.
Итог:для переуступки от продавца требуется большое количество документации, согласованной и заверенной всеми сторонами, участвующими в сделке. Самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность. Чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты. Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках, либо к специалистам, которые практикуют эти продажи.

#214ФЗ #40%комиссии #B2B #апартаменты #база новостроек #безопасные сделки #Всероссийский жилищный конгресс 2017 #выставка #где лучше купить квартиру #ГКН #дарение недвижимости #девелопмент #договор #договор дарения #долевое строительство #дольщики #дом #Дом на Обручевых #ЕГРП #жилищный проект #жилищный форум #завещаниенаследство по завещанию #заказать выписку #застройщики #использование зеркал в интерьере #Как увеличить пространство #Калининский район #квартира #квартира в подарок #квартира с ребенком #квартиры от застройщика #красивый потолок #купить дом #купить квартиру #купить квартиру в новостройке #купить квартиру в СПб #купить квартиру дешево #купить квартиру с гарантией #купить квартиру у застройщика #купить участок #купля-продажа #ЛенСпецСму #маленькая квартира #маленький дом #Марченко #межрегиональные сделки #Минстрой #наследство #недвижимость #недвижимость в наследство #новое жилье #новостройка #новостройки #новостройки СПб #обучение #органы опеки #особенности покупки квартиры #отмена долевого строительства #партнеры #Переуступка #переуступки #Поволжский форум #подбор квартир #Прибалтийская #продажа квартиры с ребенком собственником #продажи #проектное финансирование #РГР #региональное партнерство #риэлтор #риэлторы #Росреестр #Самара #сведения Росреестра #свидетельство о праве собственности #скк #собственник ребенок #строящееся жилье #счет #тренинг #улучшение жилищных условий #уютная квартира #уютный дом #форум 2017 #форум по недвижимости #хитрости для дома #Штепан #эскроу #ЭЦП #ЮРИНФО #Юринфо #юринфо