+7 (812) 718-69-69
круглосуточно,
без перерыва, без выходных

Изменения в долевом строительстве


Изменения в долевом строительстве
03.08.2017
Законопроект радикально изменился после первого чтения. 19 июля документ появился на сайте Госдумы, в котором представлены жесткие и неоднозначные для бизнеса пункты. Вот наиболее важные из них.
1. Чтобы привлекать деньги дольщиков, необходимо иметь как минимум трехлетний опыт в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика.
Единый реестр застройщиков (ЕРЗ) свидетельствует, что на зарегистрированные менее трех лет назад компании приходится всего 9% строящегося жилья. Строители, недавно вышедшие на рынок, могут практиковаться на выполнении генподряда. Это решаемый вопрос.
Однако, требования, предъявляемые к счету, могут радикально поменять ситуацию на рынке. Застройщиков обязали постоянно держать на спецсчете в банке собственные денежные средства в размере 10% от планируемой стоимости проекта.
Положительное событие для банков и крайне отрицательное для застройщиков, им придется извлечь из оборота сотни миллионов и миллиардов рублей. Скорее всего, маленькие компании этого не выдержат.
Требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика были отменены, но запрещено возводить больше одного объекта. Крупному девелоперу потребуется создание дочерней компании под каждый проект, выделяя ей финансирование, и только потом появится возможность привлекать средства дольщиков. Каждая такая дочерняя компания должна вместе с заказчиком и генподрядчиком открыть счета в уполномоченном банке и только через них вести все расчеты.
Банковское сопровождение может позволить решить проблему финансирования строительства одного объекта за счет дольщиков другого. Это запрещено 214-ФЗ, но контролировать такие действия в полной мере надзорным органам очень сложно.
2. Наложен запрет на осуществление девелопером любой деятельности, кроме строительства жилья. Часто в качестве застройщиков (на правах владельцев земли) выступают учебные заведения, промышленные предприятия и даже торговые центры.
Теперь им придется уступить место строителям. Это сделано для прозрачности деятельности застройщиков.
Девелопер не должен тратить на административные расходы (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т. п.) более 10% от стоимости строительства и выдавать в качестве аванса подрядчикам более 30% от той же проектной цены.
По каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов. Меры предельно жесткие для бизнеса.
3. Напрямую касающийся дольщиков пункт – размер компенсации, которую они смогут получить в случае банкротства девелопера. Формула выплат кажется простой: количество квадратных метров в квартире умножается на рыночную стоимость квадрата.
Здесь есть свои подводные камни: общая площадь помещения, которая берется для расчета, не будет превышать 120 кв. м. Эту норму обосновал Первый заместитель председателя Комитета Государственной думы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин: «В противном случае мы будем за счет государства покрывать риски тех, кто покупает инвестиционные квартиры, а это не соответствует принципам рыночной экономики». Государственный фонд должен помогать тем, для кого долевое строительство является способом улучшить свои жилищные условия, а не вид бизнеса. Квартиры больше 120 кв.м. – единичный случай.
Рыночную стоимость квадратного метра для подсчета компенсации будет определять Минстрой. С действительными ценами на первичке эти цифры имеют мало общего.
Например, на II квартал 2017 года рыночная стоимость квадратного метра в Петербурге, по версии Минстроя, составляет 60,6 тыс. руб. Средняя стоимость квадрата в реальности - около 100,6 тыс. руб. В Ленобласти соотношение между реальными ценами и «министерскими» приблизительно такое же.
Таким образом, полностью вернуть себе деньги за недостроенную квартиру удастся считанным дольщикам. Из фонда выделят средства, исходя из количества проданных квартир, метража и псевдорыночной цены квадрата.
Размер отчислений в компенсационный фонд установлен в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия. Меняться он может только федеральным законом и для всех застройщиков должен быть одинаковым. Взносы девелоперы обязаны внести на номинальный счет фонда не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на регистрацию договора.
Закон был подписан Президентом 20 июля и вступит в силу с 01 июля 2018 года.


Произвольный текст снизу